Miet- und Immobilienrecht

05.07.2010 - Bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam

BGH, Urteil vom 21.4.2010, VIII ZR 184/09


Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist ohne zeitlichen Zusammenhang mit der Vertragsbeendigung wirksam. Im Rahmen des § 545 BGB kommt es nur darauf an, ob nach den Gesamtumständen für den Mieter aus der früheren Erklärung seines Vermieters dessen eindeutiger Wille erkennbar wird, das Mietverhältnis nach dem Ablauf der Mietzeit nicht fortsetzen zu wollen.

Der Sachverhalt:

Die Klägerin hatte das Grundstück, auf dem sich die an die Beklagte vermietete Wohnung befindet, erworben und wohnt dort auch selbst. Am 23.5.2007 kündigte die Klägerin schriftlich das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum Ablauf des Monats Februar 2008. Zur Begründung führte sie aus, dass sie die Wohnung für ihre Eltern benötige. Einer stillschweigenden Vertragsfortführung widersprach die Klägerin vorsorglich.

Mit der am 19.3.2008 zugestellten Klage begehrte die Klägerin Räumung der Wohnung. Das AG wies die Klage ab; das OLG gab ihr statt. Im Revisionsverfahren erklärten die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt, woraufhin der BGH nur noch über die Verfahrenskosten zu entscheiden hatte.

Die Gründe:

Die Kosten des Verfahrens waren der Beklagten aufzuerlegen, da die Klägerin voraussichtlich obsiegt hätte. Der Klägerin stand der von ihr geltend gemachte Räumungsanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB zu, weil das Mietverhältnis durch ihre berechtigte Eigenbedarfskündigung beendet worden war. Die im Revisionsverfahren allein streitige Frage, ob der von der Klägerin bereits im Kündigungsschreiben erklärte Widerspruch einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB entgegenstand, war zu bejahen.

Nach BGH-Rechtsprechung kann der Widerspruch grundsätzlich auch schon vor dem Beginn der zweiwöchigen Widerspruchsfrist erhoben werden. Unterschiedliche Meinungen werden hingegen zu der Frage vertreten, inwiefern ein zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Widerspruch und dem Vertragsende erforderlich ist, insbesondere, wenn der Widerspruch zusammen mit einer ordentlichen Kündigung erklärt wird, also zwischen dem Widerspruch und der Vertragsbeendigung mehrere Monate liegen oder - wie hier wegen der infolge des langjährigen Mietverhältnisses verlängerten Kündigungsfrist - sogar ein Zeitraum von neun Monaten.

Der Senat entscheidet nunmehr, dass es eines zeitlichen Zusammenhangs jedenfalls dann nicht bedarf, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt wird. Soweit sich aus dem Beschluss vom 9. April 1986 (BGH, Az.: VIII ZR 100/85) etwas anderes ergibt, hält der Senat daran nicht mehr fest. Im Rahmen des § 545 BGB kommt es entscheidend darauf an, ob nach den Gesamtumständen für den Mieter aus der früheren Erklärung seines Vermieters dessen eindeutiger Wille erkennbar wird, das Mietverhältnis nach dem Ablauf der Mietzeit nicht fortsetzen zu wollen.

Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Vermieter - wie hier - bereits im Kündigungsschreiben, das zur Beendigung des Mietverhältnisses führt, einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus ausdrücklich widerspricht. Denn ein solcher Widerspruch, der sich auf eine konkrete Beendigung des Mietverhältnisses bezieht, lässt keinen Zweifel daran, dass der Vermieter die Rechtsfolgen des § 545 BGB ausschließen will.